【萝卜点评】温哥华房产瞬间雪崩，新加坡为何如此坚挺？

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关注海外房地产的小伙伴们可能已经听说了一个悲伤的故事。。。 

温哥华的房产市场崩了。

从七月到八月，仅仅一个月的时间， 温哥华房价暴跌20%，不同区域的成交量暴跌85-96%。 

过去１０年，温哥华的房产指数是这样的。

过去２５年，温哥华的房产中位价格曲线是这样的。

温哥华地区是华人的移民热门地点，房产市场繁荣了好多年，为啥突然一地鸡毛了？

今年7月25号，温哥华宣布，针对外国人买家征收15%的房产税。

这税率，这内容，听起来有点耳熟？

没错，就是新加坡额外买家印花税（ABSD）的翻版！

但同样15%的房产税，在温哥华的效果比新加坡猛多了。

政策一出，温哥华８月的房产销量直接趴地板了。各区成交量暴跌85-96%。

８月的房价曲线俯冲式下降，一个月跌了20%。

市场反应的剧烈程度，让人心惊肉跳了，忍不住喊一声“真是太刺激了”。

对比一下新加坡。

2013年，新加坡上调了额外买家印花税（ABSD）的税率。

新加坡的ABSD政策比温哥华更狠，不仅外国人一律15%的税，本地公民买二套也得交。

效果呢？

看几个官方数据。

第一个，新加坡房产价格指数。

2013年1月，新加坡宣布了外国买家15%税率的ABSD政策。

结果接下来半年，房价根本没跌，继续蹭蹭蹭往上走。

有关部门下巴都掉了。

2013年6月，金管局推出TDSR（总债务偿还比率）框架，勒令所有金融机构遵守。

ABSD叠加TDSR，两个大招儿，一句话形容：

首付得多交税，银行贷不到款。

手里拿着二三十万新币准备投资二套房的家庭这下全消停了。

2013年下半年开始，新加坡房市终于降温了。

根据URA的最新数据，截止2016年第二季度，房产价格从2013年最高点累计下降了9.4%。

你没看错，三年累计下降9.4%。平均每个季度不到1%。

第二个官方数据，ABSD政策前后的新加坡房产销量。

新房销售数据

二手房销售数据

从销量最高峰下滑了约五成，然后稳定在这个交易量。

三个字形容，房坚强。

来自联合早报的综合图表看起来更清楚一点。

2013年，楼市开始降温。

2013年到2016年6月，新加坡私宅价格累计下跌9.4%，到140点。

交易量从最高峰下跌约五成后恢复平稳，2016年第二季度最新成交量4550宗交易。

同样15%的外国买家税，为啥新加坡如此坚挺？

第一个因素，外国买家占房产交易的比例。 

根据加拿大国家银行金融分析师的一份报告，2015年，来自中国的买家买走了温哥华1/3的房子。这还没算其他外国买家。

新加坡这边呢？

URA的数据显示，房产最热的2012年和2013年，外籍买家的比率也没有超过总交易量的15%。 

到了2014年，外籍买家仅占所有私宅买家的9%。 

海峡时报去年的新闻，从另一个角度说明了问题。

新加坡的房产交易，交额外买家税(ABSD)的主力，居然是新加坡本地人。

以为坑外国人，结果掉坑里的都是自己人，这玩法，也是醉了。

新加坡房产市场，本地买家占绝对多数，和温哥华房产市场的性质很不一样。

除了买家身份以外，另外很重要的一个原因，是政府干预的时间点。

我们再来回顾一下温哥华的房产曲线。

2015年6月到2016年6月，温哥华楼市疯狂上涨，一年同比涨幅３6.4%，领涨全球37个主要城市。温市西区的一栋独立屋，平均每月上涨6万元。　

这曲线，这走势，这疯狂，咱看起来是不是又觉得有点眼熟？

股市，楼市，最后疯狂的曲线都挺像。

温哥华7月出台针对外国买家的政策，成为压断骆驼的最后一根稻草。

但新加坡的房市已经基本稳定了。

我们回过头来看看新加坡过去20年的房产曲线。

重点关注非有地住宅的最后一波房产周期走势，从09年到16年，红框圈出来的部分。

注意看走势奇异的曲线。 

为啥说它走势奇异？

一开始迅速反弹，中间缓慢上涨，缓慢下降，最后维持平稳。

对比一下温哥华的楼市曲线，就知道奇异在哪里了。

新加坡这波房产周期在政府的严密监控下，刚加速，就踩一脚刹车，再加速，再踩一脚刹车。

2009年房市复苏，2010年第一次降温措施启动。到2013年，连续出台8次降温措施。

房产周期没有按照经济规律走完，就被政策压下来了。 

最后要说的，是新加坡的一个显著特点：人口密度。

新加坡国土面积719平方公里，常住人口554万。

人口密度：每平方公里7697人。这数字还在持续增长。

对比大温哥华地区，人口约230万，占地2800多平方公里。

咱不说加拿大了，就说中国的一线城市。

北京，16411平方公里，常住人口2170万。上海，7037平方公里，常住人口2415万。算下人口密度，都没新加坡的高。

光是人口密度还不够，关键新加坡这儿还是财富聚集地。

看下面这篇报道吧。现实就是辣么残酷。

新加坡每十个家庭里就有一家拥有百万美元资产。

人多，地方小，周围都是海，能填海的地方都填得差不多了，国家又富裕。其他社会方面不评论，就房产这块而言，是个强支撑点。

新加坡房产没崩虽然是好事，但‘房坚强’了，副作用也不小。

那么多轮的降温措施，持续了好几年了，政府现在一个措施都不敢撤。

再回顾一下两任国家发展部长，许文远和黄循财在过去几年的发言吧。 

不要小看新加坡政府的政策掌控力。

从两位部长的发言里，可以看出政策的连贯性，和考虑松绑的时机。

再看看最近早报房产的新闻标题吧。 

就目前这状态，想要政府松绑房产降温政策，还是遥遥无期。

彭威

新加坡万事通房产专栏作者

彭威：1996年来到新加坡，毕业于南洋理工大学。曾任高级数据分析工程师，现任新加坡最大房产中介公司之一的Huttons的市场部董事。为买家处理银行贷款，房屋选购，联系律师，收房验收，房屋出租的一条龙服务。不向买家收取任何费用。

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